Renovering ved boligkøb

Hvis du går med drømme om ny bolig, er et af de helt store spørgsmål ofte, om du skal bygge nyt eller finde en bolig af ældre dato, som kan indfri dine og familiens drømme. Selv om det kan være fristende at bygge noget spritnyt, kan der være mange gode grunde til at finde et hus af ældre dato og foretage de nødvendige renoveringer, så I ender med en bolig, der er helt i tråd med jeres drømme og ønsker.

En tungtvejende grund til at købe et ældre hus kan i mange sammenhænge være prisen. En anden grund kunne være, at det er mindre miljøbelastende at renovere fremfor at bygge nyt. Derudover er der også mange ældre huse, der repræsenterer en særlig periode i den danske arkitekturhistorie, og derfor er værd at bevare – selv hvis huset ikke fra officielt hold er stemplet som bevaringsværdigt.

De smukke murermestervillaer indtager fx en unik plads i den danske byggetradition, og selv om mange af disse huse har mere end 100 år på bagen, har de vist sig at gå rigtig godt i spænd med moderne familiers ønsker til den ideelle bolig. 1960’ernes og 70’ernes parcelhuse er et andet eksempel på en hustype, der er blevet meget populær blandt moderne familier, og som med velvalgte moderniseringer kan danne ramme om et moderne familieliv mange år frem.

I denne artikel kan du læse om, hvilke renoveringer det kan være klogt at gennemføre i forbindelse med boligkøbet, hvilke renoveringer der øger værdien af dit hus, og hvilke låntyper du kan ansøge om i forbindelse med renoveringsprojekter. Til sidst fortæller Louise Fredholm, Design Advisory Manager hos VELUX, hvordan VELUX Designrådgivning kan hjælpe dig med planlægningen af din renovering.

Når du lige har overtaget et hus, vil du nok oftest fokusere på, hvordan du kan opdatere husets rum og funktioner i forhold til dine egne og familiens behov. Boligens videresalgsværdi træder i den proces ofte lidt i baggrunden. Ikke desto mindre er der en lang række renoveringer, der kan øge husets værdi betragteligt. Så hvis du forventer på et tidspunkt at ville sælge huset igen, selv hvis det ligger mange årtier ude i fremtiden, er det fornuftigt at tage merværdien med i betragtning, når du planlægger dine renoveringer.

Et element, der vejer tungt blandt mange boligjægere, er lysindfaldet i huset. Lys er forbundet med fysisk og psykisk velvære og giver for både gæster og husets egne beboere indtryk af et mere indbydende og behageligt hjem. Samtidig fremstår et rum større, når der kommer masser af dagslys ind, så i forhold til at præsentere en bolig for en potentiel køber spiller lysindfaldet også en stor rolle.

Montering af nye ovenlysvinduer, facadevinduer eller glasdøre giver en tættere kontakt med omgivelserne - det være sig haven, himlen eller byrummet udenfor. Hvis du vil maksimere mængden af dagslys i et rum på førstesalen eller i et etplanshus, hvor du kan etablere en lysskakt eller har loft til kip, er ovenlysvinduer den ideelle løsning. Ovenlysvinduer kan nemlig bidrage med mere end dobbelt så meget dagslys sammenlignet med facadevinduer i samme størrelse.

Den øgede mængde dagslys, som ovenlysvinduer tilfører boligen, har ikke kun positiv indvirkning på komforten og indeklimaet i huset, men påvirker også direkte husets salgsværdi. I en undersøgelse foretaget for VELUX i 2023 skriver Boligsiden: "653 kroner per kvadratmeter. Så meget mere kan landets husejere i gennemsnit sælge deres hus for, hvis det hus, de sælger, har installeret ovenlysvinduer. Det svarer til en værdistigning på 5,18 procent per kvadratmeter."

Dagslyset og udelivet spiller en stor rolle for danske boligejere, og en altan er derfor også ofte et meget eftertragtet element i en bolig. TV 2 har i en undersøgelse foretaget af Realmæglerne fundet frem til, at en sydvendt altan med god udsigt, ud over øget velvære for husets beboere, kan give boligværdien et betragteligt nøk opad. En nordvendt altan med udsigt til en baggård kan ifølge undersøgelsen også øge salgsværdien, men ofte ikke nok til, at investeringen tjener sig selv hjem.

Som et alternativ til en klassisk altan, der monteres på ydermuren, kan nævnes VELUX tagaltanen, der på innovativ vis omdanner en del af det eksisterende gulvareal til et behageligt udeområde - uden at der skal bores i ydermuren eller monteres tunge metalkonstruktioner.

Køkkenet i danske hjem har over en længere årrække ændret sig fra et rent funktionelt rum, der var gemt lidt væk fra resten af boligen, til at indtage en central rolle i den moderne bolig i form af det eftertragtede køkkenalrum. Hvis der ikke allerede er etableret køkkenalrum i dit nye hus, og du har mulighed for selv at gøre det, er det en af de investeringer, der giver størst afkast i forhold til boligens salgsværdi.

Hvis du renoverer dit køkken uden at omlægge til køkkenalrum, har du størst chance for at tjene investeringen ind med et lavpriskøkken. Hvis du vælger at montere et luksuskøkken, skal det derfor primært være for din egen skyld, for der er desværre ikke høj sandsynlighed for, at denne investering kan tjene sig selv ind ved et senere salg.

Badeværelset indtager ligesom køkkenalrummet en vigtig rolle i den moderne bolig. Undersøgelser peger dog på, at en udskiftning af det eksisterende badeværelse ikke nødvendigvis kan tjene sig selv ind i form af en forhøjet salgspris. Et ekstra badeværelse kan derimod have en betragtelig indvirkning på salgsværdien, fordi et hus med flere badeværelser er eftertragtet blandt børnefamilier. Så hvis dit fokus er på boligens værdi, er pengene bedre givet ud, hvis du bevarer det eksisterende badeværelse i den nuværende form og i stedet etablerer et ekstra badeværelse, fx i et nuværende pulterrum.

Hvis dit nye hus har en kælder, der er dårligt udnyttet, fx på grund af fugt, kan det være en rigtig god idé at gøre den brugbar med udvendig dræning og isolering. De ekstra kvadratmeter, du henter på denne måde, kan i mange tilfælde ikke godkendes til beboelse. Men de kan fx bruges til vaskekælder, værksted eller pulterrum og på den måde frigive de kvadratmeter på stueetagen eller førstesalen, der tidligere blev brugt til disse funktioner. Uanset beboeligheden vil de ekstra kvadratmeter i en veludnyttet kælder trække boligværdien opad, og der er derfor en god chance for, at dine udgifter til kælderrenoveringen kan tjenes ind igen.

Vigtigheden af et tæt og velisoleret tag er veletableret blandt både sælgere og købere på boligmarkedet. Dels spiller taget en enorm rolle i forhold til husets energieffektivitet, fordi varm luft stiger opad, og et utæt eller dårligt isoleret tag derfor kan medføre, at en stor del af varmen fra husets radiatorer eller andre varmekilder går til spilde. Dels kan utætheder i taget skabe fugtindtrængning og medfølgende skader på huset, som bliver dyre at udbedre. Hvis der først går råd i den bærende tagkonstruktion eller skimmelsvamp i murværket, kræver reparationsarbejdet en langt større og dyrere indsats.

Så hvis taget på dit nye hus er i dårlig stand, er der mange gode grunde til enten at reparere det eller lægge et nyt. Hvis taget skal udskiftes, er den optimale løsning ofte at holde sig til de samme materialer, som taget oprindeligt er bygget i. Hvis du har kig på en anden tagbelægning end den oprindelige, skal du sikre dig, at den nye belægning er i overensstemmelse med lokalplanerne, og at husets tagkonstruktion kan understøtte det nye byggemateriale.

Hvis du har fokus på, at din investering i et nyt tag skal tjenes ind, når du sælger huset, skal du være opmærksom på, at der ligesom med køkkenet er størst chance for at tjene investeringen i nyt tag ind, hvis du vælger en billig løsning. Husk dog også, at levetiden på et tag varierer kraftigt fra belægning til belægning. Så hvis du planlægger selv at bo i dit nye hus i mange år frem, kan det være fornuftigt ikke at gå efter en billig tagbelægning, som du risikerer at skulle udskifte igen, før du flytter fra huset. 

Hvis du planlægger at renovere dit nye hus, men ikke har en opsparing eller et overskud fra salget af din forrige bolig, kan det blive nødvendigt at tage et lån. Heldigvis er der låntyper, som egner sig godt til renoveringsprojekter, så der er gode muligheder for at indhente hjælp til finansieringen, så længe renoveringsprojektet holdes inden for realistiske rammer.

Et forhåndslån er et realkreditlån, der baseres på, hvor meget boligen forventes at være værd, efter renoveringsprojektet er færdiggjort. Med udgangspunkt i vurderingen af boligens fremtidige værdi kan der lånes op til 80 % som et realkreditlån, hvor realkreditinstituttet til gengæld får pant i dit hus.

De penge, der lånes til byggeprojektet, bliver derefter sat ind på en byggekonto, som bruges til at betale renoveringsudgifterne. Udbetalingen fra kontoen sker løbende i overensstemmelse med en plan, der på forhånd lægges sammen med långiveren og bygherren. Hvis der bliver brug for yderligere finansiering, bliver den oftest optaget i form af et banklån.

Du har både mulighed for at optage et forhåndslån, hvis du vil renovere i forbindelse med huskøb, og hvis du vil renovere en bolig, du allerede bor i. Fordelen ved et forhåndslån er, at du fra begyndelsen kender den endelige ydelse på realkreditlånet, så der ikke opstår ekstraudgifter til kurssikring. Renten på et forhåndslån er også lavere end på et byggelån.

Et alternativ til forhåndslånet er et byggelån, også kaldet en byggekredit. Du optager byggelånet hos en bank, som kræver sikkerhed for lånet i form af et ejerpantebrev. Rent praktisk optager du byggelånet som en kassekredit, før byggeriet går i gang, og du betaler kun renter af den del af lånet, du rent faktisk bruger. Når byggeriet er færdiggjort, opgøres kassekreditten, og den endelige finansiering skal derefter etableres. Det sker som regel via et realkreditinstitut.

Fordelen ved et byggelån er den høje fleksibilitet, mens renoveringsprojektet er i gang. Til gengæld får du udgifter til tinglysning og gebyrer i forbindelse med selve byggelånet og efterfølgende til det endelige realkreditlån. Realkreditlånet optages først, efter renoveringen er færdiggjort, og du kender derfor ikke den endelige ydelse fra begyndelsen. Du kan derfor risikere, at ydelsen til realkreditlånet bliver højere end forventet - også fordi ejendommens værdi kan være faldet, når tiden er inde til at optage realkreditlånet. Hvis du vil være sikker på, hvad ydelsen på det endelige realkreditlån bliver, er du nødt til at betale for en kurssikring.

Et tillægslån er baseret på boligens friværdi. Da du som udgangspunkt ikke har nogen friværdi i boligen, når du lige har købt den, kan du ikke bruge et tillægslån til at finansiere en renovering, som du vil foretage, når du lige har overtaget huset. Men hvis du har planer om renoveringer, som godt kan vente nogle år, er der en god chance for, at din bolig til den tid er steget i værdi, og du derfor kan finansiere de ønskede renoveringer med et tillægslån.

Tillægslånet er et nyt lån, som du tager oven i dit eksisterende realkreditlån. Det sker som regel i form af et nyt realkreditlån, men det kan også være en kassekredit eller et prioritetslån. Fordelen ved et tillægslån er, at det ofte har en lavere rentesats end andre låntyper. Til gengæld er det boligens friværdi, der afgør, hvor meget du kan låne. Så hvis du har planer om en meget omfattende renovering, eller hvis du har en bagkant for, hvor mange år der højst må gå, før renoveringen er gennemført, kan du få større sikkerhed for at få dine planer ført ud i livet, hvis du vælger en anden type lån. 

Som med alle byggeprojekter er det vigtigt, at du planlægger renoveringen af dit nye hus grundigt. Det er vigtigt at lægge et realistisk budget, at indhente tilbud fra flere forskellige håndværkere eller byggefirmaer for at få et overblik over prislejet og at prioritere ønskerne til det nye hus, så du ved, hvilke planer der helt sikkert skal føres ud i livet, og hvilke der kan sorteres fra, hvis budgettet ikke rækker til at tømme hele ønskelisten.

Louise Fredholm er Design Advisory Manager hos VELUX og er til daglig involveret i den rådgivning, som VELUX tilbyder kunder, der planlægger at montere ovenlysvinduer. Hun fortæller, at selv om designrådgivningen fra VELUX er centreret om ovenlysvinduer, breder samtalerne med kunderne sig ofte ud til langt flere emner. Ikke mindst, når hun taler med folk, der lige har købt nyt hus.

"Vi sidder og rådgiver om ovenlysvinduer, men i vores samtaler med kunder, der netop har købt et nyt hus, handler det ofte om alt muligt andet, der skal tages stilling til først."

Louise Fredholm påpeger, at en vigtig del af planlægningen før et renoveringsprojekt består i at overveje, hvordan man forventer at bruge husets rum - ikke bare her og nu, men også længere ude i fremtiden. Hun giver et par eksempler på gode spørgsmål, man kan stille sig selv i planlægningsfasen før en renovering:

"Hvordan vil du bruge det her rum? Har du tænkt dig at lave om på noget? Skal køkkenet laves om? Skal stuen placeres der, hvor den er, eller skal det være et børneværelse? Skal I lægge to værelser sammen? Eller er der måske rum, som du i første omgang vil bruge til ét formål, men allerede på forhånd forventer skal kunne huse en anden funktion senere – fx et hjemmekontor, som senere hen skal laves til teenageværelse?"

Louise Fredholm nævner også, at det er vigtigt ikke kun at tænke selve huset ind i sine planer, men også husets omgivelser. Hvis dit nye hus fx har et mørkt hjørne, som du vil give et bedre lysindfald, er det naturligt først og fremmest at tænke på, hvilke vinduer du vil have, og hvor de skal placeres. Men som Louise påpeger, er det også virkelig vigtigt at se på, hvor meget dagslys der rent faktisk når hele vejen frem til husets tag eller facade.

"Der kan være rigtig mange faktorer og elementer i boligens omgivelser, som kan spille ind på, hvorvidt kunderne får det maksimale ud af deres løsning. Og der skal vi altså grave lidt for at finde ud af, om placeringen er god, eller om der er noget, der med fordel kan ændres i boligens omgivelser for at skabe et bedre lys i boligen. Det kan for eksempel være, hvis kunden er flyttet ind i et hus med en meget bevokset have. Skal de så fælde nogle træer, og hvad ændrer det ved lyset". 

Planlægningen af en husrenovering kan virke uoverskuelig for mange boligejere. Det er ud fra den erkendelse, at VELUX tilbyder at rådgive om de designvalg, der skal tages, før projektet kan føres ud i livet. Louise Fredholm forklarer, at hun og hendes kolleger i VELUX Designrådgivning bestræber sig på at ramme den helt rigtige balance mellem kundernes ønskescenarier og de konkrete løsninger, som boligen rent praktisk kan danne ramme for.

"Med designrådgivning fokuserer vi på at finde en løsning. Hvad er flot i designet? Hvad passer til de ønsker og drømme, kunderne har? Der er en vigtig opgave i at få fyldt på af gode ideer og så bagefter selektere i, hvad der passer bedst i forhold til budgettet og de fysiske rammer."

Louise Fredholm forklarer, at det er vigtigt at gøre det tydeligt, præcis hvordan en bestemt ovenlysløsning kommer til at se ud i kundernes specifikke omgivelser. Første trin i den proces er, at designrådgiverne kaster et blik på huset set udefra.

"Det er jo guld værd, når man skal give noget kvalificeret rådgivning om design. For én ting er design indefra, men hvordan ser det ud udefra? Hvordan bevæger sollyset sig? Hvad er rummets funktion?"

Når designrådgiverne hos VELUX har dannet sig et overblik over husets omgivelser og det generelle arkitektoniske udtryk, har de et ideelt udgangspunkt for at gå videre til de mere konkrete designløsninger, som kunderne efterfølgende får fremvist.

"Vi kan vise, hvordan løsningen vil se ud i deres bolig ved at lave visualiseringer af den enkelte løsning. Det handler meget om inspiration. Vi taler om drømme, og vi taler om, hvad det gør for dem og deres bolig helt specifikt. Vi laver et designforslag, hvor vi samler billeder, produkter, beskrivelser af vinduernes funktion og et prisoverslag. Når forslaget ligger klar, holder vi et møde - enten fysisk eller virtuelt – hvor kunden får en samlet projektmappe, der giver et godt overblik over det foreslåede projekt."

Hvis VELUX Designrådgivning lyder som noget, der kunne hjælpe dig videre med at realisere dine ovenlysdrømme, har du flere forskellige muligheder for at komme i kontakt med designrådgiverne hos VELUX. Den overordnede proces vil nogenlunde være den samme, uanset hvordan du tager kontakt, men Louise Fredholm fortæller, at kunderne ofte vælger forskellige kommunikationskanaler, alt efter hvor langt de er i deres overvejelser om renoveringsprojektet.

"Man kan skrive sig op til designrådgivning gennem vores formular. I formularen bliver du spurgt om de ting, der er vigtige for, at vi kan forberede os på at give dig rådgivning. Du kan uploade billeder og fortælle, hvor stort eller småt projektet er, og hvornår du forventer det går i gang."

"Og så er der dem, der booker et møde i et af vores showrooms. Der kan vi virkelig vise kunderne fordele og ulemper og tage udgangspunkt i deres projekt. De kunder, der kommer derind, er som regel rigtig godt forberedt og har nogle meget konkrete spørgsmål."